דגשים למשכירים דירות ובתים

על-מנת להימנע מחילוקי דעות מול השוכרים, לחסוך התדיינויות משפטיות ארוכות ויקרות, מומלץ למשכירים להסתייע בשירותיו של עו"ד בעת התקשרות בחוזה שכירות דירה או בהסכם שכירות לבית.

האם כדאי להשתמש בחוזה שכירות לדוגמה? לא. אומנם ישנם נושאים שיופיעו בכל חוזה שכירות, אך על-מנת להתאים את החוזה לצורכי המשכיר חשוב להקפיד ולדייק בעת ניסחו, כמו כן יש לקחת בחשבון את המגבלות המשפטיות החלות על המתקשרים.

להלן מידע חשוב ומספר דגשים למשכירי נכסים לפני התקשרות בהסכם שכירות:

1. זהות השוכרים ויכולת התשלום שלהם – עוד בטרם התקשרות בחוזה שכירות, המידע הראשוני על השוכר הוא לעיתים החשוב ביותר. לפני חתימה על חוזה שכירות מומלץ לצלם או לעיין בתלוש משכרות אחרון של השוכר, גם בדיקה באינטרנט עשויה לגלות מידע חשוב למשכיר.

2. העברת שמות – בהסכם השכירות כדאי לקבוע כי על השוכרים חובה להעביר את החשבונות על שמם – חשמל, מים ותשלומי עירייה.

3. תשלומים על המושכר ואמצעי התשלום – האם פרט לדמי שכירות יש גם רכיבי תשלום נוספים – דמי ניהול, דמי ועד, עלויות גינון ועוד. בין אם אתם משכירים דירה, בית, משרד או עסק עדיף לקחת שיקים מראש בגובה דמי השכירות התקופתיים המכסים את כל תקופת השכירות. האם דמי השכירות יוצמדו למדד המחירים לצרכן או לרכיב אחר?

4. בטוחה להבטחת התשלום – למשכיר חשוב מאוד להקפיד על דרישת בטוחות מתאימות מהשוכר – כלל עדיף לקבל סכום כספי בפיקדון או ערבות בנקאית. בנוסף, מומלץ להצטייד בבטוחות נוספות כמו שטר חוב וערבות אישית. הביטחונות נועדו לסייע למשכיר להיפרע מהביטחונות במקרה וחלק מהתשלומים לא יפדו או שייגרם נזק למושכר או שהשוכר יפר את הסכם השכירות וכיו"ב. משכירים רבים דורשים מהשוכרים גם שיקים פתוחים לצורך הבטחת תשלומי מסים וחשמל.

5. הגבלות על אופן השימוש במושכר – האם מותר להכניס לבית בעלי חיים? האם מותר לעשן בדירה? האם מותר לשוכר לאפשר לזרים לישון בדירה או בבית.

6. שכירות משנה – רוב המשכירים מעדיפים לא לאפשר לשוכרים להשכיר את המושכר בשכירות משנה, לרבות לא באמצעות Airbnb.

7. ביטוח המושכר – האם כדאי או חובה לערוך ביטוח לבית? על מי יוטל תשלום הביטוח? בעת התקשרות בחוזה שכירות חשוב לקבוע מראש אם הדירה או הבית יבוטחו ומי ישא בתשלום של הביטוחים, כמו כן חשוב לקבוע איזה סוג ביטוח יעשו – ביטוח המבנה, ביטוח צד ג' וכיו"ב.

8. תיקון ליקויים במושכר – מי אחראי לתיקון הליקויים? חשוב להסדיר בפירוט בהסכם השכירות מי אחראי לתיקון הליקויים בדירה. בעלי דירות רבים לוקחים על עצמם, שלא בצדק, תיקון ליקויים מעל ומעבר לנדרש. למשל, אם בדירה יש מקרר או מזגן ישנים, לא בטוח שכדאי למשכיר להתחייב לתקן אותם במידה והם יתקלקלו.

9. שמירה על הבית והתכולה – לפני חתימה על חוזה שכירות חשוב להסדיר מה יעשה בחפצים שנשארים בדירה. מומלץ מאוד לציין את אותם החפצים בחוזה השכירות ולקבוע לשוכר את אופן השימוש המותר בהם, אם בכלל. כמו כן, אם הדייר מקבל לידיו דירה נקייה, מסודרת ומסוידת אין כל סיבה שהוא יחזיר את הדירה במצב שונה.

10. הסכם שכירות לדוגמה – מי שמעדיף לחסוך בעלויות ולהסתפק בחוזה פחות מותאם אישית לצרכיו יכול בקלות לאתר הסכמי שכירות לדוגמא באינטרנט, אולם לא מומלץ לעשות זאת. עדיף לפנות לעורך דין לניסוח הסכם השכירות. (להרחבה ראו גם דגשים לפני חתימה על חוזים).

11. מסגרות זמנים – מומלץ לקבוע לוחות זמנים לביצוע התניות בחוזה, כגון – כמה זמן מראש צריך הדייר להודיע למשכיר על רצונו להאריך את הסכם השכירות? מהו יום תשלום דמי השכירות? וכמה ימי איחור בתשלום שכר הדירה נחשבים הפרה יסודית של החוזה?

12. סעדים בעקבות הפרת חוזה – חשוב להקפיד ולנסח נכון את הסעדים במקרה של הפרת הסכם. מה קורה כאשר השוכר מפר את חוזה השכירות? לא אחת ראיתי הסכמי שכירות עם סעדים מפורזים לא בטוח יעברו את מבחן בית המשפט.

לא אחת חוזי שכירות מובלים לסכסוכים משפטיים שמסתיימים בבתי המשפט, ניסוח הסכם שכירות יכול לסייע לצמצם את המחלוקת ולהגן בצורה טובה יותר על זכויותיו.

משרד עו"ד ברוקס מעניק ייעוץ משפטי לבעלי נכסים ולמשכירים בעת התקשרותם בחוזי שכירות, החל משלב בניית החוזה והתאמתו לצרכים של הלקוח, ניהול משא ומתן  ועד לשלב החתימה, לייעוץ משפטי אתם מוזמנים ליצור קשר בטלפון 03-5586323