בדיקות לפני רכישת דירה מיד שניה

משרד עו"ד ברוקס מספק ייעוץ משפטי מקיף בעסקאות קניה ומכירה של דירות, לליווי מקצועי אתם מוזמנים ליצור קשר בדרך הנוחה לכם.

סקירה כללית זו תציג מספר דגשים חשובים לכל מי שמועניין לרכוש דירה מיד שניה.

לאחר שמצאתם את הדירה שעונה למכלול הדרישות שלכם מבחינת מחיר, גודל, מיקום ויתר התנאים, עדיין נותר להשלים מספר בדיקות חשובות בנוגע לנכס. את הבדיקות מומלץ לבצע לפני שחתמתם על זכרון דברים לרכישת דירה ובוודאי לפני חתימה הסכם מכר דירה. לפני רכישת דירה מיד שניה חשוב לבצע מספר בדיקות מקיפות, על-מנת להבטיח קנייה בטוחה, לצורך כך מומלץ להיעזר בנותני שירותים שונים, לרבות עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום, אשר יסיייע לכם להתגבר על המכשולים המשפטיים הניצבים בדרך להשלמת העסקה (ראו גם דגשים לפני חתימה על הסכם).

1. בדיקת ההון העצמי – רגע לפני התקשרות בהסכם לרכישת דירה חדשה או מיד שניה מומלץ לבדוק מראש את העלויות ולוודא שאין לכם מגבלה כספית לבצע את העסקה. מהן עלויות העסקה? העלות המרכזית לרוב היא הדירה, אך לא רק. חשוב לקחת בחשבון כי לעסקת הרכישה יש הוצאות נלוות לרבות יעוץ משפטי (במקרה של רכישת דירה מקבלן פעמים רבות נדרש הקונה לשלם גם את שכ"ט עורך הדין של המוכר), תיווך (במידה ונחתם הסכם תיווך מקרקעין מחייב), מיסים, אגרות, שיפוצים ועוד. כאשר העסקה מתבצעת בעזרת מימון בנקאי, נטילת משכנתא, חשוב לקבל אישור עקרוני מהבנק המאשר את מימון העסקה. אם הבנק יסרב להעמיד לרשותכם את ההלוואה אתם עשויים להיקלע למצב של העדר יכולת לקיים את התחייבויותיכם מול מוכר הדירה ולחשוף את עצמכם לתשלום פיצויים ולהליכים משפטיים מיותרים ויקרים.

2. בדיקת זכויות המוכרים בדירה – אחת הבדיקות החשובות לכל מי שרוכש דירה כוללת בדיקה של נסח טאבו מעודכן (ככל והדירה רשומה בטאבו), רצוי לא להסתמך על העתק שנמסר לכם מהצד השני. חשוב לדעת כי לא תמיד כל הפרטים יופיעו בנסח הטאבו. לעיתים מדובר באדמת מנהל, במקרה כזה את פרטי הזכויות יהיה צריך לקבל ממנהל מקרקעי ישראל. ישנם מקרים בהם הנכס רשום רק אצל החברה המשכנת (בדרך כלל דירות חדשות מקבלן), במצב כזה יש לקבל את פרטי הנכס מהחברה (חשוב גם לראות נסח חברה). לאחר הוצאת נסח טאבו או אישור זכויות מהמנהל או מהחברה המשכנת חשוב לבדוק היטב את מצב הזכויות בנכס – אילו זכויות יש למוכר? האם המוכר הוא הבעלים של הנכס? האם על הנכס ישנם עיקולים, חובות, הערות אזהרה ועוד.

3. רשם המשכונות – לפני רכישת דירה יש לבדוק האם יש משכון על הנכס (באתר הרשם) מומלץ לבדוק בעיקר בדירות שלא רשומות אצל רשם המקרקעין ולעיתים בחברה משכנת (למשל הבנק רושם רישום משכון כשאין הערת אזהרה).

4. האם יש הבדל בין נסח הטאבו לבין שטח הדירה בפועל? במידה והתשובה חיובית יש לבחון מה הסיבה להיווצרות הפער. לעיתים הבדלים בין שטח הדירה בפועל לשטח הדירה בטאבו עשויים להצביע על חריגת בניה. לכן מומלץ גם לעיין בתיק הבניין.

5. בדיקה תכנונית – מעבר לבדיקת הזכויות הרשומות בנפקסי המקרקעין, חשוב לבדוק, חלק מהבדיקות מתבצעות על-ידי עורך דין וחלקן על-ידי הרוכש או גורם מקצועי אחר מטעמו, האם הבית או הבניין בו נמצא תהדירה או הדירה נבנו לפי היתר, האם יש חריגות בניה? האם יש הליכים משפטיים בנוגע לדירה או לבית או לבניין? האם יש צו הרסיה לנכס? לצורך כך יש לעיין, בין היתר, במסמכי תיק בניין מהעירייה, התקנון ותשריט הבית המשותף. כמו כן יש לבדוק את תוכניות המתאר החלות על האזור. ​

5. אנשי מקצוע – מאחר ולא ניתן לעמוד על טיבו של הנכס רק ממראה עיניים, חשוב מאוד, במיוחד ברכישת נכסים מיד שניה, לבצע בדיקות נוספות על-ידי אנשי מקצוע – עורך דין, מהנדס, שמאי וחשמלאי. גורמים אלו יכולים להעניק לרוכשים פרספקטיבה מקיפה לגבי מצב הנכס – מה שווי השוק של הנכס, האם לנכס מגבלות בניה או מגבלות משפטיות אחרות? ועוד. בחינת הנכס על-ידי איש מקצוע נעשית כמעט תמיד על-ידי רוכשי נכסים בשווי של מליוני שקלים, כל שכן עשרות מיליונים, אך רכישת דירה במחירים של מאות אלפי שקלים מצדיקה את ביצוע הבדיקות לא פחות.  

משרד עו"ד ברוקס מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, לייעוץ משפטי מקיף אתם מוזמנים לפנות אלינו