בדיקות לפני רכישת דירה מקבלן - מה לבדוק לפני רכישת דירה מקבלן?

רכישת דירה חדשה היא עסקה מורכבת בעלת סיכון כלכלי גבוהה, רכישת דירה כוללת היבטים מסחריים ומשפטיים רבים, לצורך מזעור הסיכונים הנלווים לעסקה חשוב להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן.

יודגש כי סוג הבדיקות שיש לבצע בעת התקשרות בעסקאות מקרקעין והיקפן תלוי בפרמטרים רבים לרבות בסוג העסקה ופרטי הנכס (דירה מקבלן בפרויקט שטרם החל, דירה מפרויקט תמ"א, דירה הנרכשת במסגרת עסקת קומבינציה ועוד). כמו כן חשוב לוודא מראש האם הנכס רשום כאדמת מנהל, טאבו או אצל חברה משכנתא

להלן מספר מצומצם של בדיקות חשובות לכל מי ששוקל לקנות דירה חדשה מקבלן

  1. מימון רכישת הדירה – יש לברר מראש באיזה אופן תממנו את רכישת הדירה החדשה, מה ההון העצמי שברשותכם? האם אתם מתעתדים לקחת הלוואה מהבנק (משכנתה)? או שבכוונתכם למשכן נכסים אחרים? או ליטול הלוואת מגופים פרטיים. בכל מקרה מומלץ לבדוק לפני התקשרות עם הקבלן, מה היקף ההלוואות ותנאי ההחזר והריביות. 

  2. רישיון קבלן וניסיון מקצועי – כל מי שבונה דירה או רוכש דירה מומלץ לברר כבר בשלב הראשוני של בניה או רכישת הדירה, האם בידי הקבלן רישיון בתוקף והוא רשום בפנקס הקבלנים. פנקס הקבלים מפרט את פרטי הקבלנים (לרבות מספר קבלן, מספר זיהוי, טלפון וכתובת), הסיווג המקצועי והכספי של הקבלן והתחומים שבהם מותר לקבלן לעסוק.  

לצד רישיון קבלן בתוקף חשוב לברר מה הידע והניסיון של הקבלן בתחום, בכמה פרויקטים דומים הוא היה מעורב, תוך כמה זמן הם הסתיימו? האם הוגשו הרבה תביעות נגד הקבלן? ועוד ועוד.

  1. בירור בעלי הזכויות במקרקעין – מי מוכר לכם את הנכס? חברה פרטית, חברה ציבורית, חברה ממשלתית? אדם פרטי? אם הקבלן או היזם משווקים לכם פרויקט, חשוב לברר מי מחזיק בזכויות הבניה בנכס ומי הבעלים של הנכס? האם הקרקע רשומה בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנתה. בכל אחד מהמקרים הבדיקות הנדרשות הן שונות. לצורך ביצוע הבדיקה מומלץ מאוד להתייעץ עם עורכי דין מיומנים בתחום, שליווי עסקאות מקרקעין רבות. במסגרת הבדיקות יש לברר האם לצדדי ג'' יש זכויות בנכס ואם כן מהן? האם יש חובות לנכס או מגבלות אחרות (כגון דמי חכירה באדמת מנהל) יש לעיין בפנקסי המקרקעין או לקבל דף זכויות מידע ממנהל מקרקעי ישראל ולברר את פרטי הבעלים של הקרקע וכן פרטי בעלי הזכויות בנכס, האם יש חובות על הנכס? האם רשומות הערות אזהרה על הקרקע ועוד?

  2. היתר בנייה – האם בידי הקבלן או היזם היתר בניה לפרויקט? תוך כמה זמן עתיד הקבלן או היזם לקבל את היתר הבניה? חשוב לוודא מה השלב בו נמצא הקבלן או היזם, אם אין עדיין היתר בניה מהרשות המקומית, הסיכון הנלווה לעסקת הרכישה גדל. אם בידי הקבלן היתר בניה יש לוודא שההיתר מתייחס לנכס הספציפי שבו הנכם שוקלים לרכוש את הדירה. לפני התקשרות בהסכם לרכישת דירה תרצו לוודא כי ביכולתכם לבטל את הסכם הרכישה במקרה בו לא הוצא היתר.   

  3. טופס הרשמה לרכישת דירה – משווקי פרויקטים רבים דורשים מהרוכשים המתעניינים לחתום על טופס הצטרפות (טופס הרשמה) לרכישת דירה, טרם התקשרות בהסכם רכישה מחייב. מאוד לא מומלץ לחתום על הטופס ללא התייעצות עורך דין, שכן טפסים אלו עשויים לכלול התחייבויות שונות שקשה יהיה לשנות לאחר מכן. באותו אופן, ולעיתים בדרגת מסוכנות גבוהה יותר היא חתימה על זכרון דברים ללא ייעוץ משפטי פרטני. 

  4. הסכם רכישת דירה – התקשרות בהסכם הוא אחד מהשלבים הקריטיים בדרך לרכישת הנכס. ההסכם נועד להסדיר את הזכויות והחובות שלכם ושל המוכר בנוגע לעסקת המקרקעין, החוזה מכיל פרטים רבים לרבות פרטי הצדדים, סכום התמורה שתשולם, אופן תשלום התמורה, מנגנונים להגנה על הזכויות שלכם כרוכשים, סנקציות בגין הפרת הסכם, אופן ביטול החוזה, הצהרות והתחייבויות של הקונים ושל המוכר, ביטול מצגים והתחייבויות קודמים ועוד. לצורך הכנת הסכם לרכישת דירה יש להתייעץ עם עו"ד לענייני נדל"ן.

לאור היקף הבדיקות ומורכבות הנושא מומלץ להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום הנדל"ן. 

משרד עו"ד ברוקס בעל ידע וניסיון בליווי מוכרים וקונים דירות, למידע נוסף או לייעוץ משפטי אתם מוזמנים ליצור קשר בדרך הנוחה לכם.

יודגש, האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף להתייעצות עם עורך דין מומחה בתחום ואין להסתמך על התוכן בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי. הסקירה הנ"ל אינה מתיימרת לתת מענה מקיף להוראות הדין או ביטוי לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה ולכן מי שמסתמך עליה ללא ייעוץ פרטני נושא באחריות המלאה לתוצאות.